집 사고팔때 유의할 점은…

 

 

살때는 취득.등록세 팔때는 양도세 고려

최근 신축주택을 매입하고 거래대금을 모두 건네준 김 모씨는 황당한 상황에 처했다.

공사에 참여했던 업체가 전 주인에게서 공사대금 1억원을 받지 못했다며 김씨에게 대납을 요구해온 것이다.

얼마 후 공사업체는 법정저당권을 행사해 김씨 집을 경매에 부치겠다고 통보해왔다.

김씨는 자취를 감춘 매도자를 백방으로 수소문했지만 허사였다.

집이 전재산이나 다름없는 서민에게 주택매매는 거사다.

큰 액수가 움직이기 때문에 사고팔 때 실수를 저지르면 큰 손해를 볼 수 있다.

특히 실거래가 신고, 과표 현실화 등 주택거래 환경이 크게 바뀐 만큼 매수와 매도에 대한 정보를 충분히 숙지하고 거래에 나서야 한다.

주택 매매시 꼭 알아둬야 할 7가지를 정리했다.

 

◆ 1. 계약전 등기부 꼭 확인

= 주택을 사고 팔때 관할 등기소에서 등기부등본을 떼어보는 것이 주택매매를 위한 첫 단추다.

우선 등기부등본에 기재돼 있는 주민번호와 이름이 파는 사람과 동일한지 반드시 확인하고 소유권 이외 권리관계를 파악한다.

또 가압류와 가처분, 가등기, 예고등기, 근저당권 설정 등 민사상 권리관계가 복잡하게 얽혀 있다면 계약 전에 해결하거나 아무리 마음에 들더라도 계약을 재검토하는 게 좋다.

만약 아파트가 아닌 단독주택이라면 시ㆍ군ㆍ구청에서 토지대장과 가옥대장, 도시계획 확인원도 열람해보는 것이 좋다.

토지대장과 가옥대장, 도시계획 확인원 등에서는 무허가 건물, 철거대상 여부, 과세완납 여부, 물리적 문제 여부 등을 확인할 수 있다.

본인이 등기부등본을 떼지 않았을 때는 등본 발급일을 살펴야 한다.

발급 날짜와 계약 날짜 사이에 다른 저당권이 설정될 수도 있기 때문이다.

 

◆ 2. 반드시 현장에 가봐야

= 매매 계약 전에는 반드시 현장에 가서 △토지 위치 △지목 △면적 △ 인접 토지와 경계 △도로 근접과 교통관계 등을 살펴야 한다.

아파트 구조가 같다고 옆집을 보고 계약을 체결하면 나중에 발견된 문제 때문에 분쟁이 생길 수도 있다.

김정호 법무사는 "임차인이 있는데 본인이 살고 있는 것처럼 속여 집을 넘기는 사례도 허다하다"며 "임대차 관계가 있을 때 새 주인이 계약을 그대로 승계해야 하는 만큼 집주인이 정말 거주하고 있는지 반드시 확인할 필요가 있다"고 말했다.

 

◆ 3. 소유자와 직접 계약을

= 등기부등본상 소유자와 계약하는 것이 가장 안전하다.

소유자 자녀나 친인척 등이 위임장을 위조하거나 인감을 훔쳐 집을 파는 사례가 종종 발생한다.

피치 못할 사정으로 대리인과 계약하게 됐다면 주민등록증, 인감증명 첨부를 확인해 적절한 대리인인지를 확인하고 계약을 체결한다.

또 계약하기 전에 집주인에게 전화해 계약 위임 여부를 확인해 보는 것이 안전하다.

중개사고를 미연에 방지하기 위해서는 반드시 허가증과 업무보증서가 붙어 있는 공인된 중개업소를 이용해야 한다.

업무보증서 보증기간이 지났는지 여부도 확인하는 것이 필요하다.

계약 전 등기부등본을 확인했더라도 잔금을 치르는 시점에 다시 살펴봐야 한다.

당사자간에 계약을 체결한 후 중도금과 잔금을 치르는 사이에 새로 저당권이 설정되거나 이중계약으로 다른 사람에게 소유권 이전 등기가 되어 있을 수도 있기 때문이다.

 

◆ 4. 잔금 때도 등기부 확인

= 잔금 지급시에는 매도자에게서 등기 이전에 필요한 서류를 함께 받아 소유권 이전 등기를 하는 데 불편이 없도록 한다.

되도록이면 법무사가 동참해 소유권 이전 등기를 확실히 할 수 있도록 하고 신속히 이전 등기를 하는 것이 좋다.

 

◆ 5. 계약서 작성은 꼼꼼하게

= 계약서에는 등기부등본상과 토지대장상 목적물 표시와 대금 액수, 지불시기, 매수ㆍ매도인 성명, 주소, 주민등록번호, 부동산 명도시기, 부동산 소유권 이전ㆍ매매 물건 멸실ㆍ훼손 등 매도인 책임사항을 기재한다.

등기부상 면적과 실제 면적에서 차이가 발생했을 때 매매금액 정산방법 등도 별도로 약정한다.

계약 후 저당권 등이 설정됐을 때는 해약하거나 위약금을 얼마나 배상할지에 대해서도 특약사항에 명시해 공증을 받아두는 것이 좋다.

소유권에 제한이 되는 가등기, 예고등기, 근저당, 저당권, 압류, 가압류 등을 확인하고 향후 처리방법에 대한 약정을 분명하게 한다.

계약서 작성은 조작 위험이 있으므로 아라비아숫자보다는 한자로 표기하고 내용은 알기 쉽게 쓴다.

특약란에는 차후 분쟁 소지가 있는 것은 다 적어도 좋다.

계약서 작성 후 이상이 없으면 기명ㆍ날인한 후 계약금을 건네주고 영수증을 받고 매도인, 매수인, 입회인이 한부씩 보관한다.

 

◆ 6. 융자금 승계는 신중히

= 만약 매수인이 융자금을 승계받을 때는 매도인이 잔금일까지 이자를 정산했는지 확인하는 것이 중요하다.

이와 함께 해당 구청에 전화를 걸어 제세공과금이 완납됐는지 알아보는 것도 필수다.

매도자가 부동산 양도신고 대상자라면 잔금일 전까지 세무서에 양도신고를 하고 부동산 양도신고확인서를 교부받아 매수인에게 줘야 한다.

지방세가 밀렸는지도 확인해야 하는데 집주인이 지방세를 미납했을 때는 계약서를 관할 시ㆍ군ㆍ구 지적과에서 검인받을 수 없기 때문이다.

 

◆ 7. 매수 타이밍인지 따져라

= 주택을 살 때 시장 상황상 지금이 적정한 매수 시점인지 따져보는 것이 중요하다.

상당수 부동산 전문가는 올해 11월을 집값이 바닥을 찍는 시기로 보고 전세보다 내집을 마련할 수 있는 좋은 기회라는 의견을 내고 있다.

내년부터 양도세가 중과될 것을 염려한 매물이 11~12월 잇따라 시장에 나올 것이라는 이유에서다.

함영진 내집마련정보사 팀장은 "매수자는 매매협상에서 우위에 있다는 점을 감안해 이를 잘 활용해야 한다"며 "매도자가 급하게 매각할 의사가 있을 때는 확실하게 매입할 의사를 피력하면 시세보다 싸게 살 수 있다"고 말했다.